Empreiteiros de Massachusetts
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Uma fiança (surety bond) não é um seguro para o empreiteiro. É uma garantia entre três partes, na qual uma companhia fiadora (surety) promete ao dono da obra que o empreiteiro cumprirá o contrato — e, se o empreiteiro não cumprir, a fiadora paga o dono da obra e depois cobra o reembolso do empreiteiro.
Essa única diferença explica tudo sobre como as fianças são subscritas: a fiadora espera nunca perder um dólar, então o que ela decide é se empresta o crédito dela a você, e não se segura o seu risco.
| Fiança | O que garante | Quando é exigida | Valor típico |
|---|---|---|---|
| Fiança de licitação (bid bond) | Que, se você vencer, assinará o contrato e apresentará as fianças de execução e de pagamento | Apresentada com a proposta | Definido pelos documentos da licitação — 5% é o valor habitual em obras públicas de Massachusetts |
| Fiança de execução (performance bond) | Que você concluirá a obra conforme o contrato | Na adjudicação do contrato, antes de você começar | Definido pela lei aplicável ou pelos documentos da licitação — veja abaixo |
| Fiança de pagamento (payment bond) | Que seus subempreiteiros e fornecedores sejam pagos | Emitida junto com a fiança de execução | Definido pela lei aplicável ou pelos documentos da licitação — veja abaixo |
Obras públicas de construção em Massachusetts geralmente exigem fiança por lei, e o requisito específico depende de qual regime rege o seu projeto. M.G.L. c. 149, § 29 exige garantia por fiança de pagamento em contratos públicos acima de US$ 25.000, em valor não inferior à metade do preço total do contrato. Em obras públicas de edificações regidas por c. 149 §§ 44A–44J, o § 44E exige fianças de execução e de pagamento, cada uma no valor do preço do contrato. Os depósitos de licitação (bid deposits) em obras públicas geralmente são de 5% da proposta (c. 30 § 39M para obras públicas, c. 149 § 44B para edificações). Contratos federais de construção exigem fianças de execução e de pagamento nos termos da Lei Miller (Miller Act) — a lei fixa o limite mínimo em US$ 100.000 (40 U.S.C. § 3131), que o Regulamento Federal de Aquisições (Federal Acquisition Regulation) implementa exigindo fiança integral acima de US$ 150.000. Donos de obras privadas e empreiteiros gerais também exigem fiança por contrato sempre que querem essa proteção, então “é uma obra privada” não significa que não haja fiança. Leia os documentos da licitação; eles dizem qual regime se aplica.
As fiadoras falam dos três Cs. Saber quais são mostra o que você precisa preparar.
Além dos três Cs, conte com a fiadora querendo uma indenização pessoal. Um acordo geral de indenização (general indemnity agreement) assinado pelos donos é padrão nas fianças de contrato (contract surety) — significa que, se a fiadora pagar um prejuízo, ela pode cobrá-lo de você pessoalmente. Não é uma cláusula hostil; é o motivo pelo qual as taxas das fianças são uma fração do que custaria uma apólice de seguro para a mesma exposição. Às vezes as fiadoras também perguntam sobre a indenização do cônjuge. A Prevent não coleta esse pedido nem o repassa — se a assinatura do cônjuge pode sequer ser exigida é regido pelas normas federais de crédito, e é uma questão para a fiadora e o seu advogado, não algo que nós vamos ajudar a reunir.
Ser recusado uma vez não significa que você não consegue fiança. Normalmente significa que a submissão estava fraca, que a obra era um salto grande demais em relação às suas obras concluídas, ou que o processo foi para o mercado errado — os três têm solução, e a solução costuma ser uma submissão mais bem organizada e uma primeira fiança menor, e não um empreiteiro diferente. A aprovação é decisão da fiadora, não nossa, e a Prevent não a garante.
Datas de licitação não mudam. É por isso que o nosso formulário de solicitação de fiança pede o seu prazo logo na primeira tela, antes de qualquer outra coisa — uma solicitação com data de licitação dentro de cinco dias úteis é sinalizada no momento em que você a salva, mesmo que você nunca termine o formulário, para que possamos começar a trabalhar enquanto você ainda está reunindo os documentos.
O que precisamos primeiro, nesta ordem:
Com tudo isso em mãos, uma fiança pequena baseada em crédito pode andar em pouco tempo. Uma fiança com subscrição completa em um contrato grande não consegue andar mais rápido do que chegam as demonstrações do CPA, a relação de obras em andamento e as referências — é uma limitação de reunir documentos, não de esforço, e vale a pena saber disso antes da data da licitação, e não depois.
Vale a pena dizer com todas as letras, porque pedem isso aos empreiteiros o tempo todo. O nosso formulário de solicitação de fiança não coleta nenhum número de Social Security e nenhuma data de nascimento. As autorizações de consulta de crédito de cada dono são instrumentos separados que indicam a fiadora — e não a Prevent — como a parte que puxa o relatório, e nós não as coletamos pelo site. O seu número federal de identificação de empregador (FEIN) é armazenado mascarado, mostrando só os quatro últimos dígitos. Não são feitas perguntas sobre indenização do cônjuge, e elas são descartadas se algum dia chegarem.
A fiadora vai perguntar sobre os seus seguros de qualquer forma, porque um empreiteiro com seguro insuficiente é um empreiteiro com mais chance de ter um prejuízo que vira problema da fiadora. Se você está obtendo uma fiança, é o momento certo de olhar a conta inteira — responsabilidade civil geral, seguro de acidentes de trabalho (workers' compensation), auto comercial, ferramentas e equipamentos, e a redação dos certificados que os seus empreiteiros gerais exigem.
Uma fiança é uma garantia entre três partes: você, o dono da obra e uma companhia fiadora. A fiadora garante ao dono da obra que você vai cumprir. Não é um seguro para você — se a fiadora pagar uma reclamação, ela cobra o reembolso de você com base no acordo de indenização (indemnity agreement) que você assinou.
A fiança de licitação (bid bond) garante que, se você vencer, vai assinar o contrato e fornecer as fianças exigidas. A fiança de execução (performance bond) garante que você vai concluir a obra conforme o contrato. A fiança de pagamento (payment bond) garante que seus subempreiteiros e fornecedores sejam pagos. As fianças de execução e de pagamento normalmente são emitidas juntas na adjudicação.
A fiança de contrato não é precificada como um seguro. O prêmio é uma taxa aplicada ao valor do contrato, cotada como uma taxa por mil dólares de valor do contrato, em escala decrescente — a taxa cai à medida que o contrato fica maior, então uma fiança de US$ 2.000.000 não custa dez vezes uma fiança de US$ 200.000. A taxa oferecida a você depende da fiadora, do tamanho da fiança, do tipo de obra e da solidez das suas demonstrações financeiras e do seu histórico, e as taxas do mercado padrão e do mercado subpadrão ficam longe uma da outra. Um valor é fixo e público: em uma fiança respaldada pelo Surety Bond Guarantee Program da Small Business Administration (SBA) dos EUA, a SBA cobra da pequena empresa uma taxa de garantia de 0,6% do preço do contrato nas fianças de execução e de pagamento, e nenhuma taxa nas garantias de fiança de licitação. Tudo além disso é cotação, e daremos a taxa real assim que tivermos o projeto e o mercado.
Às vezes, mas isso estreita o mercado e custa mais. Crédito fraco dos donos normalmente descarta os programas rápidos baseados em crédito e leva o processo para uma submissão com subscrição completa ou para o Surety Bond Guarantee Program da SBA, onde a garantia do governo muda a resposta da fiadora em processos que de outra forma seriam recusados. Nada é garantido.
Comece menor do que você gostaria. Consiga a emissão de uma fiança modesta sem problemas, conclua essa obra, e você terá criado o histórico que a próxima fiadora vai analisar. Tenha prontos os documentos da sua empresa, as suas demonstrações financeiras mais recentes e uma lista de obras concluídas — uma primeira submissão organizada vale mais do que a maioria dos empreiteiros imagina.
Nas fianças de contrato, quase sempre. Um acordo geral de indenização assinado pelos donos é padrão, e é o motivo pelo qual as taxas das fianças são uma pequena fração do valor do contrato. Leia o acordo, e peça ao seu advogado que o leia, antes de assinar — é uma obrigação real.
Sim, em geral. M.G.L. c. 149, § 29 exige garantia por fiança de pagamento em contratos públicos de Massachusetts acima de US$ 25.000, em valor não inferior à metade do preço total do contrato; em obras públicas de edificações regidas por c. 149 §§ 44A–44J, o § 44E exige fianças de execução e de pagamento, cada uma no valor do preço do contrato. Contratos federais de construção exigem fianças de execução e de pagamento nos termos da Lei Miller (Miller Act), com o limite legal em US$ 100.000 e fiança integral implementada pelo FAR acima de US$ 150.000. O requisito que rege o seu projeto está escrito nos documentos da licitação dele.
Depende do caminho que o seu processo seguir, e os caminhos têm prazos muito diferentes. Uma fiança pequena baseada em crédito, em que a fiadora analisa o crédito do dono em vez de demonstrações financeiras auditadas, pode sair com uma solicitação completa sem demonstrações de CPA — esse é o caminho rápido. Uma fiança com subscrição completa precisa de demonstrações financeiras preparadas por um CPA, de uma relação de obras em andamento e de referências, e não consegue andar mais rápido do que esses documentos chegam. Não vamos prometer um número de horas antes de ver o requisito da fiança, porque quem emite a fiança é a fiadora, não nós. O que vamos fazer é dizer a você, já na primeira ligação, se a data da sua licitação é viável pelo caminho baseado em crédito. O nosso formulário de solicitação pede a data da licitação na primeira tela e sinaliza tudo o que estiver dentro de cinco dias úteis no momento em que você salva, mesmo que você nunca termine o formulário.
A solicitação leva poucos minutos, é salva à medida que você preenche e pode ser concluída depois por um link que enviamos por e-mail. Se o seu prazo estiver próximo, preencher só a primeira tela já basta para começarmos.
Esta página é uma tradução do original em inglês, oferecida para a sua conveniência. Se houver qualquer diferença entre as versões, prevalece a versão em inglês.
Esta página contém informações gerais para empreiteiros de Massachusetts. Não é aconselhamento jurídico, tributário ou contábil, não é uma cotação e não é um compromisso de emitir qualquer fiança. A aprovação, as condições, a taxa e a capacidade de uma fiança são decididas pela companhia fiadora por meio da sua própria subscrição, e a aceitação nunca é garantida. Os requisitos legais e contratuais de fiança variam conforme o projeto e mudam com o tempo — o requisito que rege a sua obra é o que está escrito nos documentos da licitação dela.