Contratistas de Massachusetts
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Una fianza (surety bond) no es un seguro para el contratista. Es una garantía entre tres partes en la que una compañía afianzadora (surety) le promete al propietario de la obra que el contratista cumplirá el contrato, y si el contratista no lo cumple, la afianzadora le paga al propietario y luego busca que el contratista le reembolse.
Esa sola distinción explica todo sobre cómo se suscriben las fianzas: la afianzadora espera no perder nunca un dólar, así que lo que decide es si le presta su crédito, no si asegura su riesgo.
| Fianza | Qué garantiza | Cuándo se necesita | Monto típico |
|---|---|---|---|
| Fianza de licitación (bid bond) | Que, si usted gana, firmará el contrato y presentará las fianzas de cumplimiento y de pago | Se presenta con la oferta | Lo fijan los documentos de licitación; el 5% es la cifra habitual en obras públicas de Massachusetts |
| Fianza de cumplimiento (performance bond) | Que usted terminará la obra conforme al contrato | Al adjudicarse el contrato, antes de empezar | Lo fija la ley aplicable o los documentos de licitación; vea más abajo |
| Fianza de pago (payment bond) | Que a sus subcontratistas y proveedores se les pague | Se emite junto con la fianza de cumplimiento | Lo fija la ley aplicable o los documentos de licitación; vea más abajo |
Las obras públicas de construcción en Massachusetts generalmente exigen fianzas por ley, y el requisito específico depende de qué régimen rige su proyecto. M.G.L. c. 149, § 29 exige una garantía mediante fianza de pago en los contratos públicos de más de $25,000, por un monto no inferior a la mitad del precio total del contrato. En las obras públicas de edificación regidas por c. 149 §§ 44A–44J, el § 44E exige fianzas de cumplimiento y de pago, cada una por el monto del precio del contrato. Los depósitos de licitación (bid deposits) en obras públicas generalmente son del 5% de la oferta (c. 30 § 39M para obras públicas, c. 149 § 44B para edificios). Los contratos federales de construcción exigen fianzas de cumplimiento y de pago conforme a la Ley Miller (Miller Act) ; la ley fija el umbral en $100,000 (40 U.S.C. § 3131), que el Reglamento Federal de Adquisiciones (Federal Acquisition Regulation) implementa exigiendo fianzas completas por encima de $150,000. Los propietarios privados y los contratistas generales también exigen fianzas por contrato siempre que quieren esa protección, así que «es una obra privada» no significa que no haya fianza. Lea los documentos de licitación; ahí se indica qué régimen se aplica.
Las afianzadoras hablan de las tres C. Saber cuáles son le indica qué preparar.
Además de las tres C, cuente con que la afianzadora querrá una indemnización personal. Un acuerdo general de indemnización (general indemnity agreement) firmado por los dueños es lo estándar en las fianzas de contrato (contract surety): significa que, si la afianzadora paga una pérdida, puede recuperarla de usted personalmente. No es una cláusula hostil; es la razón por la que las tasas de las fianzas son una fracción de lo que costaría una póliza de seguro por la misma exposición. A veces las afianzadoras también preguntan por la indemnización del cónyuge. Prevent no recopila esa solicitud ni la transmite : si se puede exigir siquiera la firma del cónyuge se rige por las normas federales de crédito, y es una pregunta para la afianzadora y su abogado, no algo que nosotros ayudaremos a recabar.
Que lo rechacen una vez no significa que usted no pueda obtener fianzas. Por lo general significa que la solicitud estaba incompleta, que la obra era un salto demasiado grande respecto de sus obras terminadas o que el expediente fue al mercado equivocado; las tres cosas tienen solución, y la solución suele ser una solicitud mejor organizada y una primera fianza más pequeña, no un contratista distinto. La aprobación es decisión de la afianzadora, no nuestra, y Prevent no la garantiza.
Las fechas de licitación no se mueven. Por eso nuestro formulario de solicitud de fianza le pide su fecha límite en la primera pantalla, antes que cualquier otra cosa: una solicitud con una fecha de licitación dentro de cinco días hábiles se marca en el momento en que usted la guarda, aunque nunca termine el formulario, para que podamos empezar a trabajar mientras usted todavía está reuniendo documentos.
Lo que necesitamos primero, en este orden:
Con todo eso en mano, una fianza pequeña basada en crédito puede avanzar en poco tiempo. Una fianza con suscripción completa en un contrato grande no puede avanzar más rápido de lo que llegan los estados del CPA, la relación de obras en curso y las referencias: es una limitación de reunir documentos, no de esfuerzo, y conviene saberlo antes de su fecha de licitación y no después.
Vale la pena decirlo claramente, porque a los contratistas se lo piden constantemente. Nuestro formulario de solicitud de fianza no recopila ningún número de Seguro Social ni ninguna fecha de nacimiento. Las autorizaciones de crédito de cada dueño son instrumentos separados que designan a la afianzadora (no a Prevent) como la parte que obtiene el informe, y no las recopilamos a través del sitio web. Su número federal de identificación de empleador (FEIN) se guarda enmascarado, mostrando solo sus últimos cuatro dígitos. No se hacen preguntas sobre la indemnización del cónyuge, y si alguna vez llegan, se descartan.
La afianzadora le va a preguntar por sus seguros de todos modos, porque un contratista con seguro insuficiente es un contratista con más probabilidades de tener una pérdida que se convierta en problema de la afianzadora. Si va a obtener una fianza, es el momento adecuado para revisar toda la cuenta: responsabilidad general, compensación laboral (workers' compensation), auto comercial, herramientas y equipo, y la redacción de los certificados que exigen sus contratistas generales.
Una fianza es una garantía entre tres partes: usted, el propietario de la obra y una compañía afianzadora. La afianzadora le garantiza al propietario que usted cumplirá. No es un seguro para usted: si la afianzadora paga una reclamación, busca que usted le reembolse conforme al acuerdo de indemnización (indemnity agreement) que usted firmó.
Una fianza de licitación (bid bond) garantiza que, si usted gana, firmará el contrato y entregará las fianzas requeridas. Una fianza de cumplimiento (performance bond) garantiza que usted terminará la obra conforme al contrato. Una fianza de pago (payment bond) garantiza que a sus subcontratistas y proveedores se les pague. Las fianzas de cumplimiento y de pago normalmente se emiten juntas al adjudicarse el contrato.
Las fianzas de contrato no se cotizan como un seguro. La prima es una tasa aplicada al monto del contrato, cotizada como una tasa por cada mil dólares del valor del contrato, en una escala decreciente: la tasa baja a medida que el contrato es más grande, así que una fianza de $2,000,000 no cuesta diez veces lo que una fianza de $200,000. La tasa que le ofrezcan depende de la afianzadora, el tamaño de la fianza, el tipo de obra y la solidez de sus estados financieros y de su trayectoria, y las tasas del mercado estándar y del mercado subestándar están lejos unas de otras. Hay una cifra fija y pública: en una fianza respaldada por el Surety Bond Guarantee Program de la Administración de Pequeñas Empresas de EE. UU. (SBA), la SBA le cobra a la pequeña empresa una comisión de garantía del 0.6% del precio del contrato en las fianzas de cumplimiento y de pago, y ninguna comisión en las garantías de fianzas de licitación. Todo lo que exceda de eso es una cotización, y le daremos la tasa real una vez que tengamos el proyecto y el mercado.
A veces, pero reduce el mercado y cuesta más. Un crédito débil de los dueños por lo general descarta los programas rápidos basados en crédito y lleva el expediente a una solicitud con suscripción completa o al Surety Bond Guarantee Program de la SBA, donde la garantía del gobierno cambia la respuesta de la afianzadora en expedientes que de otro modo serían rechazados. Nada está garantizado.
Empiece más pequeño de lo que quisiera. Consiga que se emita sin problemas una fianza modesta, termine esa obra, y habrá creado la trayectoria que la siguiente afianzadora va a evaluar. Tenga listos los documentos de su empresa, sus estados financieros más recientes y una lista de obras terminadas: una primera solicitud organizada vale más de lo que la mayoría de los contratistas espera.
En las fianzas de contrato, casi siempre. Un acuerdo general de indemnización firmado por los dueños es lo estándar, y es la razón por la que las tasas de las fianzas son una pequeña fracción del valor del contrato. Léalo, y pida a su abogado que lo lea, antes de firmar: es una obligación real.
Sí, en general. M.G.L. c. 149, § 29 exige una garantía mediante fianza de pago en los contratos públicos de Massachusetts de más de $25,000, por un monto no inferior a la mitad del precio total del contrato; en las obras públicas de edificación regidas por c. 149 §§ 44A–44J, el § 44E exige fianzas de cumplimiento y de pago, cada una por el monto del precio del contrato. Los contratos federales de construcción exigen fianzas de cumplimiento y de pago conforme a la Ley Miller (Miller Act), con el umbral legal en $100,000 y fianzas completas implementadas por el FAR por encima de $150,000. El requisito que rige su proyecto está escrito en sus documentos de licitación.
Depende del camino que tome su expediente, y los caminos tienen tiempos muy distintos. Una fianza pequeña basada en crédito, en la que la afianzadora evalúa el crédito del dueño en lugar de estados financieros auditados, puede resolverse con una solicitud completa sin estados de un CPA: ese es el camino rápido. Una fianza con suscripción completa necesita estados financieros preparados por un CPA, una relación de obras en curso y referencias, y no puede avanzar más rápido de lo que llegan esos documentos. No le daremos un número de horas antes de haber visto el requisito de la fianza, porque quien emite la fianza es la afianzadora, no nosotros. Lo que sí haremos es decirle en la primera llamada si su fecha de licitación es alcanzable por el camino basado en crédito. Nuestro formulario de solicitud pide la fecha de licitación en la primera pantalla y marca todo lo que esté dentro de cinco días hábiles en el momento en que usted lo guarda, aunque nunca termine el formulario.
La solicitud toma unos minutos, se guarda a medida que avanza y puede terminarse más tarde desde un enlace que le enviamos por correo electrónico. Si su fecha límite está cerca, con completar solo la primera pantalla basta para que empecemos.
Esta página es una traducción del original en inglés, ofrecida para su comodidad. Si existe alguna diferencia entre ambas versiones, prevalece la versión en inglés.
Esta página es información general para contratistas de Massachusetts. No es asesoría legal, tributaria ni contable, no es una cotización y no es un compromiso de emitir ninguna fianza. La aprobación, los términos, la tasa y la capacidad de una fianza los decide la compañía afianzadora mediante su propia suscripción, y la aceptación nunca está garantizada. Los requisitos legales y contractuales de fianzas varían según el proyecto y cambian con el tiempo; el requisito que rige su obra es el que está escrito en sus documentos de licitación.